Le BRS aux Gets et à Morzine : une solution d’accès au logement… à double tranchant

Dans les stations de ski où le prix du mètre carré atteint parfois des sommets, le Bail Réel Solidaire (BRS) apparaît comme une bouffée d’oxygène pour les habitants à l’année. Mis en place pour favoriser l’accès à la propriété dans les zones tendues, ce dispositif sépare la propriété du bâti (le logement) de celle du foncier (le terrain), appartenant alors à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L’acheteur devient ainsi propriétaire des murs, mais locataire du sol pour une longue durée.

Les BRS, un atout majeur : se loger là où c’est devenu impossible

À Morzine, Les Gets et plus largement dans les Portes du Soleil, les résidences secondaires et les locations touristiques font flamber les prix. Trouver une location à l’année relève aujourd’hui de l’exploit : les offres sont rares, souvent de courte durée, et les loyers dépassent largement les moyens des actifs locaux.

Le BRS permet à des travailleurs locaux, saisonniers ou familles d’accéder à un logement neuf ou rénové à prix réduit. C’est une solution bienvenue dans ces communes où le marché immobilier classique exclut les revenus modestes ou moyens. De plus, le BRS garantit que le bien restera accessible à long terme, car sa revente est strictement encadrée et réservée à des ménages respectant des conditions de ressources.

Le hic : désormais dans ce contexte, beaucoup d’habitants n’ont d’autre choix que d’acheter en BRS non pas par conviction, mais par nécessité, omettant la rigidité du dispositif et ses conséquences à moyen- long terme.

De lourdes contreparties à long terme

Derrière ces avantages se cachent des contraintes importantes.

Le propriétaire en BRS doit s’acquitter d’un loyer foncier à vie, en plus de son emprunt immobilier, tout en assumant toutes les charges d’entretien, taxes et réparations comme un propriétaire classique.Pourtant, il ne bénéficie ni de la liberté, ni de la valorisation d’un bien classique :

• il ne peut pas louer son logement, même temporairement,

• il ne peut pas revendre librement,

• et il ne peut pas espérer de plus-value libre à la revente.

En cas de succession, les héritiers doivent respecter les mêmes conditions de ressources ou céder le bien.

Des reventes compliquées en BRS

Un problème majeur se manifeste en cas de changement de situation : mutation professionnelle, séparation, naissance, ou raison familiale nécessitant un déménagement et donc une vente.Le propriétaire ne peut ni mettre son bien en location, ni le revendre facilement, car les acheteurs doivent eux aussi remplir les conditions de revenus strictes du BRS.Pendant ce temps, les mensualités d’emprunt et les charges continuent à courir.Beaucoup se retrouvent donc coincés, avec un bien qu’ils ne peuvent ni occuper, ni vendre, ni rentabiliser.

Aux Gets, plusieurs logements BRS en revente peinent ainsi à trouver preneur depuis de longs mois, faute de candidats éligibles et du fait de l’absence d’avantages notariaux lors d’une revente (les frais de notaire réduits ne s’appliquent qu’à la première acquisition).Résultat : des propriétaires piégés entre rigidité administrative et réalité économique.

L'OFS propriétaire du terrain peut cependant racheter le bien, mais à ses seules propres conditions. Entendez par ici, qu'il est libre de pouvoir proposer un prix inférieur au prix d'acquisition.

Des logements souvent mal situés

Autre limite du dispositif : les lots vendus en BRS sont fréquemment choisis par les promoteurs parmi des programmes majoritairement destinés à la pleine propriété.Concrètement, cela signifie que les logements réservés à l’accession sociale sont souvent les moins recherchés du programme : rez-de-chaussée, expositions nord, proximité de nuisances (route, bars, parking, local technique, etc.).Cette sélection permet de préserver la rentabilité des autres lots, vendus au prix fort sur le marché libre.

Ainsi, la promesse d’un logement “à prix réduit” mérite d’être relativisée : la décote affichée du BRS compense souvent simplement la moindre valeur intrinsèque de ces biens.Dans des stations où l’ensoleillement, la vue et la situation font toute la différence, cette réalité renforce parfois le sentiment d’injustice chez les habitants à l’année, relégués sur des emplacements de second choix.

En conclusion : une aide bienvenue, mais une liberté amputée

Le BRS à Morzine et aux Gets reste un outil utile pour maintenir la population locale dans des stations où le logement principal est devenu une denrée rare. Mais il faut mesurer les conséquences à long terme :

• propriété à vie sous conditions,

• impossibilité de louer,

• revente difficile,

• charges et emprunt qui continuent même en cas de départ.

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Une solution socialement nécessaire, mais souvent vécue comme une contrainte. Dans des communes où la location annuelle est devenue impossible, le BRS n’est pas toujours une chance : c’est parfois une obligation déguisée, indispensable pour se loger, mais piégeuse lorsqu’on veut évoluer.